如何分辨是仲介還是代理?
台灣的仲介業這幾年來蓬勃發展,舉凡房屋仲介、人力仲介等,未來巿場潛力頗大。事實上,「仲介」一詞,是社會對此行業的一般習稱,在民法債編所規定的廿四個有名契約中,並沒有「仲介」契約,而所謂的仲介,在法律上應指「居間」契約而言,但由於目前台灣的仲介業有些不僅居間介紹他人訂定契約,而且還受有一方委任(註一),代為處理特定事務,因此亦具有民法上「委託」的性質,一般人常對仲介(居間)、委任、代理(註二)產生混淆,造成許多契約上的糾紛,因此這三種法律行為實在有釐清之必要。 

  所謂「居間」,是指當事人約定,一方為他方報告訂約之機會,或為訂約之媒介,而他方給付報酬之契約(民法五六五條);所謂「報告訂約之機會」,即受他人之委託,尋覓及指示其可與訂約的相對人,而提供訂約的機會,這種居間人稱為「報告居間人」;另外有一種「媒介居間人」,是指受雙方當事人之委託,斡旋於雙方當事人之間,和「報告居間人」只向一方當事人報告訂約之機會,有所不同;目前房屋仲介業的不動產經紀人,有區分「買方」以及「賣方」的經紀人,如果是不同的兩人時,這二人應屬於「報告居間人」,而如果買賣雙方的經紀人是同一人時,則是屬於「媒介居間人」。

  一般人常混淆仲介與代理,認有仲介就有代理,事實上二者為不同的法律行為,「代理」是指代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示或所受之意思表示,而直接對本人發生效力的一種制度(民法一○三條),而代理常與「委任」相伴而生,因此一併討論委任與居間的不同;居間是指一方為報告訂約之機會或為訂約之媒介,而委任則是一方為他方處理事務,二者都是屬於為他方服務,所以有類似之處,但仍有不同︰

  居間限於報告訂約機會或媒介訂約,他的服務範圍受有限制;而委任則是為他人處理事務,至於事務的種類如何,法律就沒有限制。 

居間屬於有償契約(註三),而委任原則上為無償(註四),例外才屬於有償。

現在的房屋仲介業,買方經紀人通常只提供銷售資料給當事人,經紀人並沒有受到委任也未被賦予代理權,這種情形只是單純的居間契約,居間人(經紀人)並沒有代理權;但在另一方面,賣方經紀人通常和客戶訂有專任委託書,委託經紀人處理房屋、土地的銷售事務,通常在一定的範圍內,經紀人有代理權限,例如調閱謄本、刊登廣告、代看房屋等,此時經紀人所為的法律行為,當然對本人發生效力,至於經紀人可否代理委託人簽訂買賣契約書,或收受買賣價金,應視有無取得本人的授權而定,並非委託仲介業者買賣房屋就表示授與代理權給經紀人,此點應特別注意。

  除此之外,為避免自己的權益受到損失,應避免買賣雙方經紀人為同一人,否則交易的公平性將受到影響,進而影響權益,這是特別要提醒消費者的。

(註一)委任︰雙方當事人,一方邀請他方處理事務,他方允為處理稱委任。

(註二)代理︰代理人於代理權限內,所為或所受之意思表示,直接 對本人發生效力之行為。

(註三)有償契約︰有報酬之契約。

(註四)無償契約︰無報酬之契約。
 
 
全捷地產 客服信箱